05 전세권의 처분
1. 전세권의 처분성
전세권자는 전세권을 전세권설정자의 동의 없이 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세(轉傳貰) 또는 임대하여 투하자본의 회수를 가능케 한다(제306조 본문). 그러나 당사자는 설정행위로 처분금지를 약정할 수 있는데 이를 등기하면 이로써 제3자에게 대항할 수 있다(제306조 단서). 전세권자가 처분금지약정(전세권양도금지특약)에 위반하여 전세권을 양도한 경우 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다(제311조 제1항).
2. 전세권의 담보제공 등
| 제306조 (전세권의 양도, 임대등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. |
제308조는 전전세 후에 손해가 발생하면 원전세권자가 전전세를 하지 않았더라도 발생하였을 불가항력으로 인한 손해임을 증명하여야 배상책임을 면할 수 있다는 취지이다.
3. 전세권의 양도(讓渡)
| 제307조 (전세권양도의 효력) 전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다. |
전세권자와 양수인간에 전세권 양도의 합의와 부기등기가 있어야 한다. 제307조가 규정하고 있는 것은 전세금의 액수나 전세기간 등 전세권양도인과 전세권설정자 사이에서 정해진 전세권의 기본적인 요소에 관한 내용만을 전세권양수인이 그대로 승계한다는 것이지, 전세권과 관련한 전세권설정자 또는 양도인의 제3자에 대한 채무를 양수인이 당연히 승계한다는 것은 아니다[2003다30210]. 양도대금의 많고 적음에 상관없이 전세권양수인은 전세권설정자에 대해 원래 등기된 전세금만 반환받을 수 있다.
4. 전전세(轉傳貰)
⑴ 의의
전세권자의 전세권을 기초로 하여 전세권의 범위내에서 그 전세목적물에 대하여 전세권을 다시 설정하는 것을 말한다(제306조⋅제308조).
⑵ 성립요건
당사자는 원전세권자(전전세권설정자)와 전전세권자이고 원전세권설정자의 동의는 불필요하다. 전전세권도 물권이므로 그 설정에는 물권적 합의와 등기가 필요하고 전전세에 있어서도 전전세금을 지급해야 하나 전전세금은 원전세금을 초과할 수 없고 존속기간은 원전세권의 존속기간 내여야 하므로 원전세권의 존속기간을 초과하는 부분은 무효이다.
⑶ 효력
| 제308조 (전전세등의 경우의 책임) 전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담한다. |
전전세권이 설정되더라도 원전세권은 소멸하지 않고 존속하고 원전세권자는 전전세권이 존속하는 동안 원전세권을 소멸시키지 못한다. 그러나 원전세권설정자와 전전세권자 사이에는 직접적인 권리⋅의무가 없다.
⑷ 전전세권의 소멸
전전세권이 소멸한 때에는 전전세권설정자는 전전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전전세금을 반환해야 한다(제317조). 따라서 전전세권이 소멸했는데도 전전세권설정자가 전세금의 반환을 지체하고 원전세권설정자가 원전세권자(전전세권설정자)에 대해 전세금 반환을 지체한 때에는 전전세권자는 원전세권자를 대위하여 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다(제318조).
5. 전세물의 임대
전세권자와 임차인간에 차임지급을 포함하는 임대차계약이 있으면 되고 전세권설정자의 승낙은 불필요하다.
6. 전전세와 전대차관계의 비교
| 구분 | 전전세 | 전대차 |
| 양도성 | 반대약정이 없으면 자유로이 허용 | 동의없는 전대금지 |
| 당사자 | 원전세권자와 전전세권자 | 임차인과 전차인 |
| 유상성 | 유상 | 유상(임대차), 무상(사용대차) |
| 의무부담 | 전전세권자와 설정자간에 권리⋅의무없음 | 전차인은 임대인에게 의무는 부담하나 권리는 없음 |
| 소멸 | 원전세권 소멸시 전전세권도 소멸 | 동의있는 전대의 경우 임대인과 임차인간의 합의로 계약을 종료해도 전차인의 권리는 소멸 × |
| 책임가중 | 불가항력의 경우에도 책임이 있다 | 없다 |
06 전세권의 소멸
1. 소멸사유
① 목적부동산의 멸실, 전세권설정자의 소멸청구, 전세권의 소멸통고, 존속기간의 만료, 약정된 소멸사유의 발생, 소멸시효의 완성, 혼동, 공용수용 등에 의해 소멸한다.
② 전세권설정자의 소멸청구(유예기간 없다, 귀책사유 요)
| 제311조 (전세권의 소멸청구) ① 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다. ② 용법에 따른 사용⋅수익을 하지 않은 경우에 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다. |
전세권설정자의 전세권의 소멸 청구는 형성권의 행사이므로 등기 없이도 법률의 규정에 의하여 물권 소멸의 효과가 발생한다.
③ 전세권의 소멸통고(유예기간 있음, 귀책사유 불문)
| 제313조 (전세권의 소멸통고) 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다. |
2. 목적부동산의 멸실
① 불가항력으로 인한 멸실
| 제314조 (불가항력으로 인한 멸실) ① 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다. ② 불가항력으로 인한 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다. |
② 전세권자의 책임있는 사유로 인한 멸실
| 제315조 (전세권자의 손해배상책임) ① 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다. ② 전항의 경우에 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다. |
댓글