4. 채권의 변제기의 도래
피담보채권의 변제기 도래는 유치권에 있어서는 성립요건이며 존속요건이므로 채권의 변제기가 도래하지 않는 동안에는 유치권이 성립하지 않는다. 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 따라서 채무자 소유의 건물에 관하여 증⋅개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.[2011다50165]
5. 유치권 배제특약의 부존재
유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하고, 유치권을 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소멸한다고 보아야 하며, 채권자가 유치권의 소멸 후에 그 목적물을 계속하여 점유한다면 다른 법률상 권원이 없는 한 무단점유에 지나지 않는다[2010마1544].
6. 점유 및 인도거절
① 유치권의 성립요건이자 존속요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계가 없으나, 다만 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 할 것이다[2007다27236].
② 유치권자가 점유를 상실하면 유치권도 소멸하나 점유침탈시 1년 이내에 점유를 회복하면 점유가 계속된 것으로 보아 유치권이 소멸하지 아니한다.
③ 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다[95다8713].
03 유치권의 효력
1. 유치권자의 권리
⑴ 목적물을 유치할 권리
| 제320조 (유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. |
① 대세권：유치권은 물권이므로 채무자뿐만 아니라 유치물의 양수인⋅경락인이나 먼저 질권을 설정한 자 등 모든 사람에 대해 유치권을 주장할 수 있다.
② 변제청구와 유치권행사：부동산의 경우 유치권자는 경락인에 대해 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다[95다8713]. 따라서 甲이 乙의 시계를 수리하였는데 乙이 수리비를 지급하지 않는 상태에서 시계를 丙에게 양도한 경우 甲은 丙의 시계인도 청구에 대하여 시계 수리비채권에 기한 유치권을 행사할 수는 있으나 수리비채권의 변제는 청구할 수 없다.
③ 경매기입등기와의 관계：㉠ 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다[2008다70763]. ㉡ 부동산에 저당권이 설정되거나 가압류 등기가 되어 있다 하더라도 경매개시결정등기가 되기 전에 민사유치권을 취득하였다면 경매절차의 매수인에 대해 유치권을 행사 할 수 있다[2009다19246]. ㉢ 체납처분압류가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전에 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다[2009다60336 전원합의체]
④ 상환급부판결(相換給付判決)：물건의 인도를 청구하는 소송에서 피고의 유치권 항변이 인용되는 경우에는 그 물건에 관해 생긴 채권의 변제와 상환으로 그 물건의 인도를 명해야 된다[69다1592].
⑵ 환가를 위한 경매권
| 제322조 (경매, 간이변제충당) ① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다. |
이때의 경매는 우선변제를 위한 경매라기보다는 환가를 위한 경매의 성질을 띤다. 유치권에는 원칙적으로 우선변제권이 없으나 유치적 효력으로 인해 채무자나 제3자가 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제해야 하므로 사실상 우선변제권이 있는 것과 유사한 효과가 있다.
⑶ 간이변제충당(簡易辨濟充當)
| 제322조 (경매, 간이변제충당) ② 정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다. |
법원이 간이변제충당 허가를 결정하면 유치권자는 그 유치물의 소유권을 취득하며, 이 경우에는 등기가 없어도 부동산물권이 변동한다(제187조).
⑷ 과실수취권
| 제323조 (과실수취권) ① 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다. ② 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다. |
예컨대, 甲의 시계를 수리한 乙은 수리비채권에 대해 甲과 상의하여 시계를 제3자에게 임대하고 임대료로부터 우선변제를 받을 수 있다.
⑸ 유치물 사용권
① 보존에 필요한 사용
| 제324조 (유치권자의 선관의무) ② 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 채무자의 승낙없이 할 수 있다. |
㉠ 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하고, 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다[2009다40684].
㉡ 그러나 유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법점유로 인한 손해배상책임이 없는 것이다[71다2414].
㉢ 유치권자가 유치물에 관하여 제3자와 전세계약을 체결하여 전세금을 수령한 경우, 유치권자가 반환하여야 할 부당이득의 범위는 전세금에 대한 법정이자 상당액이다[2009다32324].
② 승낙에 의한 사용
| 제324조 (유치권자의 선관의무) ② 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. |
만약 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 임대하여 취득한 차임은 자기의 채권변제에 충당할 수 없고 부당이득으로 소유자에게 반환해야 한다.
③ 사용이익의 반환문제：동시이행의 항변권 또는 유익비상환청구권에 의한 유치권을 행사하여 임차가옥을 사용⋅수익한 경우(사용이익)에는 임차인은 그 사용으로 얻은 실질적 이익을 임대인에게 손해를 끼치는 한에 있어서는 부당이득으로서 임대인에게 상환할 의무가 있다[63다235].
⑹ 비용상환청구권
| 제325조 (유치권자의 상환청구권) ① 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. ② 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. |
① 상환청구권자는 유치권자에 한한다. 그리고 청구의 상대방은 유치물의 소유자가 된다.
② 점유자가 과실을 수취한 때에는 통상의 필요비를 청구할 수 없지만(제203조 제1항 단서), 유치권자는 과실을 수취하더라도 채권변제에 충당하므로 통상의 필요비도 청구할 수 있다. 유치권자의 비용상환청구권은 목적물에 관해 생긴 채권이므로 유치권자는 이를 피담보채권으로 해서 새로운 유치권을 행사할 수 있다[71다2414].
③ 유치권자의 점유하에 있는 물건의 소유자 변동 후 유치권자가 새로운 유익비를 지출하고 가액증가가 현존하면 이 유익비에 대하여도 유치권을 행사 할 수 있다[71다2414].
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