채무변제를 받지 못한 때에 담보물권자가 목적물을 환가해서 다른 채권자보다도 우선하여 변제받는 효력을 말한다. 질권과 저당권에 인정된다. 유치권에는 원칙적으로 우선변제적 효력이 없..
04 담보물권의 효력
1. 우선변제적 효력
채무변제를 받지 못한 때에 담보물권자가 목적물을 환가해서 다른 채권자보다도 우선하여 변제받는 효력을 말한다. 질권과 저당권에 인정된다. 유치권에는 원칙적으로 우선변제적 효력이 없다.
2. 유치적 효력
담보물권자가 목적물을 그 수중에 유치하여 채무자에게 심리적 압박을 줌으로써 채무변제를 간접적으로 촉구하는 효력을 말한다. 유치권과 질권에 인정된다.
3. 수익적 효력－전세권
담보물권자가 목적물로부터 수익으로 우선변제를 받는 것을 말한다. 전세권에 인정된다.
4. 추급적 효력
담보물이 누구에게 이전되든지 담보물권이 그 목적물을 따라가는 효력을 말한다. 저당권⋅질권은 추급력이 있으나, 유치권은 점유를 상실하면 추급력이 없다.
05 담보물권의 실행절차
1. 강제경매와 임의경매
채권을 강제적으로 실현하는 강제집행절차에서의 경매를 강제경매라 하고, 담보권의 실행을 위한 경매를 강제경매에 대비하여 임의경매라 한다. 민사집행법은 임의경매 대신에 ʻ담보권 실행 등을 위한 경매ʼ라는 표현을 사용한다. 이를 줄여서 담보권실행경매라 할 수 있을 것이다.
2. 부동산 담보권 실행경매의 절차
⑴ 경매절차
담보권자의 경매신청 ⇨ 법원의 경매개시결정 ⇨ 경매개시결정의 송달 및 등기촉탁 ⇨ 매각기일(경매기일)의 공고 ⇨ 매각(경매)의 실시 ⇨ 매각(경락)허가결정 ⇨ 매수인(경락인)의 매각대금 완납 ⇨ 소유권이전등기 등 촉탁 ⇨ 매각대금의 배당
⑵ 매각대금의 배당
① 배당받을 채권자：매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지하여야 한다. 배당받을 채권자는 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자, 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 저당권⋅전세권 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자이다.
② 배당순서
㉠ 경매비용(제360조), 제3취득자의 비용상환청구권(필요비⋅유익비, 제367조)
㉡ 주택임차인⋅상가건물임차인의 소액보증금과 임금우선특권(근로기준법상 3개월 임금⋅재해보상금, 근로자퇴직급여보장법상의 3년간 퇴직금)
㉢ 재산에 대해 부과되는 국세⋅지방세(당해세 當該稅) ⇨ 저당물에 대하여 부과된 국세(상속세⋅증여세⋅종합부동산세 등)⋅지방세(재산세⋅자동차세⋅도시계획세⋅공동시설세 등)와 그 가산금
㉣ 담보된 채권보다 선순위의 국세⋅지방세(신고납부방식-신고일, 징수납부-납세고지서의 발송일)
㉤ 질권⋅저당권 등에 의해 담보된 채권⋅우선변제권 있는 임차보증금 포함
㉥ 일반임금⋅퇴직금채권(근로기준법 제38조 제1항⋅근로자퇴직급여보장법 제11조 제1항)
㉦ 담보된 채권보다 후순위의 국세⋅지방세
㉧ 국민건강보험법⋅산재보험법⋅국민연금법에 의한 보험료 등(납부기한에 따라 다름)
㉨ 일반채권
3. 잉여주의(剩餘主義)
집행비용과 선순위채권을 공제할 때 경매신청자에게 배당이 돌아가지 않는 경매를 허용하지 않는 것을 말한다.
4. 소제주의 원칙과 인수주의의 가미
⑴ 말소기준권리
경매가 실행되면 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않고 낙찰자에게 인수되어 낙찰인(소유자)에게 인수되게 되는데, 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리들은 (가)압류, (근)저당, 담보가등기, 경매기입등기이며, 이 권리 중 최선순위 권리가 말소기준이 된다.
⑵ 소제주의(削除主義)
말소기준권리 이후에 전입신고 한 임차인이나, 권리자들은 낙찰에 의한 소유권이전등기 시 그 권리가 소멸되는데, 이와 같이 권원없는 권리들이 소멸되는 것을 소제주의 또는 말소주의라고 한다. 말소되는 권리는 (근)저당권, 담보가등기, 말소기준권리 이후에 등기된 용익물권(전세권, 지상권, 지역권)이나 가압류, 가등기, 가처분, 임차권등기, 환매등기, 그리고 말소기준권리 이후에 점유 및 전입신고 한 임차인을 말한다.
⑶ 인수주의(引受主義)
말소기준권리보다 우선하여 취득한 권리들은 낙찰로 인한 소유권이전이 되더라도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는데 이를 인수주의라고 한다. 인수되는 권리는 유치권, 말소기준권리보다 우선하여 설정된 용익물권(전세권, 지상권, 지역권), 가처분, 소유권이전청구권 보전의 가등기, 환매등기 그리고 말소기준권리보다 우선하여 대항력(주택의 인도와 주민등록전입신고)을 취득한 임차인이다.
5. 우선변제적 효력
⑴ 저당권에 기해 우선변제를 받는 경우
저당권자가 직접 저당권을 실행하여 그 대금으로부터 우선변제를 받을수 있고 일반채권자가 저당부동산에 대해 강제집행을 하는 경우, 저당부동산의 전세권자가 경매를 신청하는 경우, 또는 후순위저당권자가 저당권의 실행을 하는 경우에 저당권자는 이를 막을 수 없고 그 배당에 참가하여 자기의 우선순위에 따라 그 매각대금으로부터 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 잉여주의에 따른 제한이 있다.
⑵ 단순한 채권자로서 변제받는 경우
저당권자는 저당물에 의해 변제를 받지 못한 부분의 채권에 한해 채무자의 다른 재산으로부터 변제를 받을 수 있다. 그리고 저당권자가 저당물보다 먼저 채무자의 일반재산에 대해 일반채권자로서 강제집행을 하는 경우, 다른 채권자는 이의신청을 할 수 있으나 채무자는 이의신청을 할 수 없다. 한편 저당물보다 먼저 다른 재산에 관한 배당을 실시하는 경우에 저당권자는 일반채권자 자격으로 채권전액에 관해 배당에 참가할 수 있으나, 다른 채권자는 저당권자에게 배당금액의 공탁을 청구할 수 있다.
⑶ 전세권자와의 관계
전세권은 저당권⋅압류채권⋅가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되고 말소기준권리(저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 가등기담보 등)보다 우선하는 전세권은 매수인이 인수함을 원칙으로 하되 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑷ 유치권자와의 관계
유치권자와 저당권자 사이에는 배당에 있어 우열의 문제가 생기지 않으며 유치권자가 있더라도 저당권실행에는 지장이 없다. 경락인이 유치권에 관한 채권을 변제하지 않으면 유치권자는 유치물을 인도하지 않아도 된다.
06 담보물권의 소멸
1. 물권 일반의 소멸사유
목적물의 멸실, 혼동, 공용수용, 포기, 몰수 등이 있다. 그러나 담보물권만 별도로 소멸시효에 걸리지는 않으므로 시효로 소멸하는 일은 없다.
2. 담보물권의 공통의 소멸사유
피담보채권의 소멸, 담보권의 실행으로 소멸한다. 파산재단에 속하는 재산에 유치권⋅질권⋅저당권 또는 전세권을 가진 자는 별제권을 갖는다.